週三, 17 十月 2012 10:11

澳門樓市還有上升空間?

 作者為  歐洲大學
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作為開放微型經濟體,澳門受外圍經濟環境波動影響。近年歐債問題嚴峻,各國相繼實施量化寬鬆政策,增加了全球經濟商品價格上升、通脹加劇的風險,2011年上半年澳門房地產市場量價齊升后,於年內實施特別印花稅以抑制炒樓后,下半年有下降趨勢。但筆者認為,基於以下幾方面,澳門的樓價仍舊有上升空間。


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2012年初開始實施的財政儲備制度,542億澳門幣的財政滾存獲分配到外匯儲備,同時成立一個財政儲備基金,並將其從外匯儲備帳目處分割出來,可確保國際儲備的充足性,亦保證貨幣的穩定性,穩定澳門經濟。


由於澳門沒有獨立的貨幣政策,澳門元以固定匯率與港幣掛鉤(1 港元兌換 1.03 澳門幣),亦間接與美元掛鉤,因此亦直接受到QE3的影響,低息環境預計持續到2015年年中。澳門銀行3個月同業拆息率於今年基本維持在0.43%水平,基本趨近零。澳門的銀行體系資本充足,不良貸款比率極低,2011年為0.4%。


由於澳門經濟收入來源以旅遊博彩業為主,而其中的客源53%來自於國內,因此受國內經濟政策影響較大。而國內所謂的經濟放緩,仍有最少7%的GDP增長,在國內這條「大水喉」射住,澳門經濟也直接帶動起來。


金管局公佈的銀行同業匯率中間價顯示,目前澳門元兌人民幣匯率已相對於年初時下跌,預期受QE3等因素,匯率將跟隨美元繼續受壓,這將增加通脹壓力。截至今年8月為止的12個月,通脹率較前一期升6.46%,通脹及資產價格要面對不少的上升壓力,通脹有助推高樓市。


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不少人覺得現在樓市已脫離了澳門市民的購買力,市民的購買力不能夠支撐,上升的空間有限。但再想深一層,「房屋」仍是以往被理解為給人居住的「房屋」嗎?現實是殘酷,試試跳出以往的思想框架,澳門的「房屋」並不是給澳門的「市民」購買,「房屋」主要用途亦不是用來「居住」,而是「投資」,所以用來居住的房屋跟用來投資的房屋不同,這樣應該好理解一點。而現時澳門樓市,認為購買者是用來居住還是投資的多? 這樣就比較容易找到答案。


最後,再看看鄰近的香港,這樣比較起來,你就不會覺得澳門的樓價太貴了。

上次修改於 週五, 21 十二月 2012 20:39
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